Nos termos dos artigos 472 a 478 do Código Civil de 2002, a extinção de um contrato pode ocorrer de várias formas, sendo a resilição uma delas.
Resilição: significa o desfazimento de um contrato pela vontade de uma ou ambas as partes (vendedor e comprador). Existem duas formas de resilição:
- Resilição bilateral (conhecida como DISTRATO) e,
- Resilição unilateral, aquela em que apenas uma parte, nos casos em que a lei o permita (artigo 273 do Código Civil), decide pôr fim ao contrato.
No distrato imobiliário (resilição bilateral) regulado pela Lei n.º 13.786/2018, tanto o vendedor quanto o comprador devem decidir, de comum acordo, pelo encerramento do contrato, observando-se a regra do artigo 472 do Código Civil.
Caso o comprador e o vendedor não cheguem a um consenso acerca do desfazimento do contrato de compra e venda, o contrato pode ser extinto apenas pela vontade de um deles (resilição unilateral), devendo a outra ser notificada.
Quadro-Resumo e Transparência Contratual
A Lei 13.786/2018, introduziu o quadro-resumo, uma inovação que busca garantir maior transparência nos contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas. Este documento deve conter informações detalhadas e objetivas, como:
- Preço total do imóvel;
- Condições de pagamento e valores de entrada;
- Taxas de juros e índices de correção monetária;
- Consequências do desfazimento do contrato;
- Multas aplicáveis e prazos para devolução de valores.
Caso haja ausência de alguma informação essencial, a lei concede ao incorporador um prazo de 30 dias para sanar a omissão, sob pena de possibilitar ao adquirente rescindir o contrato com justa causa.
Efeitos Legais do Distrato Imobiliário
Em caso de desistência do contrato pelo comprador, a restituição de parte dos valores pagos pode chegar a até 50%, conforme demonstrado abaixo.
- Regime Especial de Tributação (RET), como patrimônio de afetação: a incorporadora pode reter até 50% do valor pago.
- Sem patrimônio de afetação: a incorporadora por reter até 25% do valor pago.
Prazo para devolução dos valores:
- COM patrimônio de afetação: devolução até 30 dias após o habite-se;
- SEM patrimônio de afetação: devolução em parcela única após 180 dias da resolução do contrato.
Apesar da lei do distrato prever os prazos acima, o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento de que a devolução deverá ser feita de forma imediata e em parcela única.
O que é Patrimônio de Afetação?
O patrimônio de afetação é um regime especial, previsto na Lei nº 10.931/2004. Ele separa o patrimônio da incorporação do patrimônio da incorporadora. Isso garante maior segurança aos compradores em caso de falência ou insolvência da incorporadora. A adoção do patrimônio de afetação implica em regras específicas para a restituição dos valores em caso de distrato ou resolução.
Outras Retenções
Além da pena convencional que pode variar, existem outros valores que podem ser retidos e, podem pegar muitos compradores de surpresa, são eles:
- Comissão de corretagem: se o contrato prevê, este valor não é devolvido;
- Aluguel pelo uso imóvel;
- IPTU, taxas condominiais e contribuições de associações de moradores;
- Demais encargos incidentes sobre o imóvel e outras despesas previstas em contrato.
Outros Aspectos da Lei nº 13.786/2018
Direito de Arrependimento
Nos contratos firmados fora da sede do incorporador ou em estandes de vendas, o adquirente tem direito de arrependimento no prazo de 7 dias, sem qualquer ônus, com devolução integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem. Para exercê-lo, é necessário envio de carta registrada com aviso de recebimento dentro do prazo legal.
Atrasos na Entrega do Imóvel
A Lei também regulamenta as consequências dos atrasos na entrega da obra. Caso o atraso exceda 180 dias do prazo pactuado, o adquirente pode:
- Rescindir o contrato: recebendo integralidade dos valores pagos, corrigidos monetariamente, em até 60 dias;
- Manter o contrato: e exigir indenização mensal de 1% do valor efetivamente pago por cada mês de atraso.
Nossa equipe está à disposição para realizar um diagnóstico detalhado do seu caso para garantir a defesa dos seus interesses e evitar acordos desfavoráveis.